Lokalita v Brodcích budí již řadu let emoce. Zkusme se prosím podívat na toto území s chladnou hlavou.
Celá lokalita je podle územního plánu rozdělena na několik částí. Úplně nahoře je oblast, kde již řadu let stojí chaty. Podle platného územního plánu se jedná o typ území SR – smíšené obytné rekreační. Na pravé straně je další oblast zastavěná chatami typu RI – rekreace individuální. Na těchto dvou plochách se nachází více než 40 chat, z nichž některé jsou obývány celoročně. Obyvatelé těchto chat používají vlastní studny a jímky.
Podle platného územního plánu se v lokalitě Brodce nacházejí další plochy, představující téměř výhradně stavební pozemky. Na mapě jsou označené jako plochy Z1 až Z6. S výjimkou plochy Z2 se podle územního plánu jedná o plochy typu BI – bydlení individuální městské a příměstské v rodinných domech, to platí pro Z1, Z3, Z4, Z5, Z6. Za budovou současných stájí je ještě menší pozemek Z2 typu OS – občanské vybavení – tělovýchovná a sportovní zařízení. Pozemky na plochách Z1-6 jsou určeny pro výstavbu od schválení změny č. 11 územního plánu, tedy již 19 let. Právě o těchto pozemcích bude řeč v další části textu.
Vlastníci
Významnou část pozemků v Brodcích vlastní město. Jedná se především o stavební pozemky a cesty. Ostatními vlastníky jsou až na výjimky fyzické osoby. Tito majitelé pozemky získali koupí, jako dědictví nebo jako výsledek směny s městem. Například pozemky pod fotbalovým areálem V Lipkách, které nyní vlastní město, původně vlastnili individuální majitelé. Při směně jim město nabídlo právě stavební pozemky v Brodcích.
Individuální majitelé stavebních pozemků se již roky domáhají možnosti v Brodcích stavět. Část z nich se spojila a tento požadavek přednesli v listopadu 2020 prostřednictvím advokátní kanceláře. Na jedná straně tak existuje skupina majitelů pozemků, kteří se domáhají práva stavět na svých parcelách. Na druhé straně je zde část dobříšské veřejnosti, která má zájem zachovat Brodce jako odpočinkovou lokalitu a minimalizovat novou zástavbu.
Územní plán
Jedním z bodů, který současná koalice v dobříšském zastupitelstvu má v programu, je změna městských pozemků v lokalitě Brodce ze „stavebních“ na nezastavitelné. Tento požadavek se objevil mezi desítkami dalších změn územního plánu. Zadání balíku těchto změn, tzv. změny č. 3 územního plánu, schválilo zastupitelstvo před dvěma roky. Územní plán je velmi důležitý, ne-li nejdůležitější dokument pro rozvoj města a jeho okolí. Proces změny územního plánu má jasně definované kroky. Je to pomalý proces, ale je takto nastaven záměrně, aby projednání bylo skutečně důkladné a nikdo nebyl opomenut. Ke změně č. 3 územního plánu se mohou vyjádřit dotčené orgány (hasiči, hygiena apod.), obce sousedící s katastrálním územím Dobříš a veřejnost. Posuzují se dopady uvažovaných změn na životní prostředí. Vyvrcholením celého procesu projednávání změny č.3 územního plánu je hlasování zastupitelstva. O změně č.3 bude zastupitelstvo rozhodovat pravděpodobně na podzim letošního roku. Přípravou změn územního plánu město pověřilo architekta Vorlíčka. Ten v rámci přípravy změn přišel s dotazem, jak vlastně má požadavek města na změnu pozemků v Brodcích ve vlastnictví města ze stavebních na nezastavitelné do územního plánu zakomponovat. Pozemky města totiž nepředstavují souvislou oblast. Přitom jednou ze zásad územního plánování je usilovat o ucelené zastavěné oblasti. Architekt Vorlíček předložil několik variant, jak by oblast Brodců bylo vhodné z pohledu územního plánování řešit, aby stavební pozemky soukromých majitelů tvořily souvislé území. Ideálně tak, aby stavební pozemky navazovaly na existující chaty. Veřejné představení těchto variant a projednání tohoto záměru proběhlo v květnu 2021 (zde). Záznam najdete na YouTube kanálu města. K realizaci každé z variant však bylo třeba domluvit s majiteli vybraných pozemků směny. Ty se bohužel dohodnout nepodařilo, majitelé o výměnu svých pozemků za jiné pozemky města v lokalitě Brodce neměli zájem.
Územní studie
Vedle územního plánu, který definuje základní parametry, co se na pozemcích může dít, je možné v daném území podmínky upřesnit pomocí územní studie. Tímto způsobem již v minulosti město stanovilo možnou podobu rozvoje území například V Lipkách, Severní břeh Papeže, Za Židovským hřbitovem, Prachanda a další (zde). I pro lokalitu Brodce vznikala již v r. 2016 územní studie. Ta počítala se zastavěním celého území, tedy všech ploch Z1 až Z6. Proti záměru zástavby se vzedmula vlna nesouhlasu, proběhla i petice. Navrhovaná územní studie nakonec nebyla přijata. V roce 2018 navíc rozhodl Krajský soud v Praze o zrušení podmínky pořízení územní studie pro plochu Z3.
I když se nepovedlo domluvit pro pozemky města směny pozemků s vlastníky, rozhodla rada města loni v červnu o úpravě zadání a pokračování ve zpracování územní studie Brodce. Výhradně pro pozemky Z1, Z2, Z4, Z5 a Z6. Jejím cílem je definovat podmínky, jak by dané území v budoucnu mohlo vypadat. Součástí zadání bylo zachovat co největší plochu na pozemcích města jako nezastavěnou, na pozemky města umístit budoucí komunitní zahradu, definovat cesty a sítě, rozmístit v ploše rodinné domy, definovat základní podobu střech či plotů tak, aby území odpovídalo principům urbanismu. Jinými slovy, aby až jednou se na pozemcích začne stavět, mělo území přesnější pravidla než jen ta, která stanovuje územní plán. Tedy pokud by se jednou začalo v Brodcích stavět, aby zde vznikla moderní esteticky soudržná čtvrť vedle souvislé plochy zeleně. Vypracování studie město objednalo u architektky Kalertové, která v prosinci 2021 předložila první návrh. Ten zohledňuje cesty stanovené v existujícím územním plánu a území dělí na 4 hlavní části. V severní části jsou pozemky určené k výstavbě 4 rodinných domů, které navazují na existující chaty. Střed území je rozdělen severojižním směrem prakticky na dvě poloviny, které jsou oddělené cestou, podél které by měla být vysázena alej. Západní polovina obsahuje většinu ploch města, kde je prostor pro komunitní zahradu, zbytek tvoří veřejná zeleň (louka). Na této polovině jsou také pozemky soukromého majitele, který však požádal o změnu územního plánu a chce své pozemky změnit ze stavebních na nezastavitelné. Studie v těchto plochách počítá se zelení. V dolní části západní poloviny pak studie předpokládá na pozemcích soukromých vlastníků budoucí 2 rodinné domy. Východní polovina leží z většiny na pozemcích soukromých vlastníků a proto právě zde studie navrhuje ucelenou oblast zástavby. Tato část také sousedí s existujícími chatami. Město na této polovině vlastní 4 pozemky, z důvodu vzniku ucelené plochy však studie počítá s tím, že by i tyto pozemky města mohly být využity k zástavbě. Ve spodní části těsně přiléhající k současným soukromým stájím by měl na městském pozemku vzniknout vsakovací rybníček pro zadržování dešťové vody. Za budovou stájí je pak na ploše Z2 pro občanské vybavení a sport umístěno menší hřiště. V území je nutné nejdříve vybudovat cesty vč. rozšíření Brodecké ulice a inženýrské sítě (voda, kanalizace) a až následně lze začít s případnou výstavbou rodinných domů.
Co brzdí výstavbu
- Současný územní plán obsahuje definici etapizace, kdy je možné další obytné plochy a tedy i lokalitu Brodce začít zastavovat až poté, kdy budou z velké většiny zastavěny rodinnými domy jiné 4 oblasti: Nad Papežem, Javorová, Na Kole a Západní zóna. Součástí připravované změny č.3 územního plánu je i revize této podmínky tak, aby 4 lokality byly jasně definované a přesněji stanovena i podmínka jejich zastavění a tedy šlo jednoznačně určit, kdy dojde ke splnění této podmínky etapizace.
- Druhou omezující podmínkou je etapizace uvedená i v územní studii Brodce. Podle ní lze výstavbu zahájit až po rozšíření Brodecké ulice, výstavbě komunikací mezi plochami Z1 až Z6 a výstavbě inženýrských sítí. O tom, kdy se bude opravovat či rozšiřovat jaká ulice, rozhoduje zastupitelstvo. Jak bude financována výstavba cest a inženýrských sítí není zatím rozhodnuto. Má vše financovat město? Budou se na investici podílet vlastníci stavebních pozemků, nebo dokonce majitelé současných chat, kteří by vybudování nových cest a zavedení vody a kanalizace možná také uvítali? To je zatím otevřená otázka. Na letošní rok jsou v oblasti Brodců plánovány jen dvě větší akce financované z rozpočtu města. Jednou je příprava projektové dokumentace pro výstavbu nového mostu do Brodců, který nahradí současný most, který je ve velmi špatném stavu. Výstavba nového mostu by pak mohla proběhnout nejdříve v roce 2023. Druhou akcí je úprava hnízda na směsný a komunální odpad v Brodcích u hlavní silnice. Zde by mělo vzniknout zamykatelné stání s kontejnery.
- Třetí omezující podmínkou pro výstavbu domů v Brodcích je velikost pozemků a zastavitelná plocha. Podle územního plánu musí být v Brodcích pozemek velký alespoň 1600m2, aby na něm bylo možné stavět. Na takovém pozemku je koeficient zastavitelnosti 0,2. Dům může zabírat nejvýše 250m2. Přitom stávající nejmenší individuálně vlastněné pozemky v Brodcích mají velikost 590m2, ty největší pak přes 7000m2. Na nejmenších pozemcích tedy samostatně žádná výstavba vzniknout nemůže, i když se podle územního plánu jedná o stavební. Největší pozemky, pokud budou rozděleny, umožňují naopak výstavbu několika domů. Právě plocha 1600m2 potřebná pro jeden dům byla zohledněna v územní studii.
- Na plochu Z3 nelze aplikovat žádná omezení dle územní studie. V této oblasti, vedle etapizace podle územního plánu popsané v bodu 1, má město již jen jedinou „brzdu“. Pro stavební povolení je nutné získat napojení na kanalizaci. Ta však vede přes Vlašku a pro napojení jakéhokoli domu v Brodcích je nutné získat souhlas rady města s vedením kanalizace přes městské pozemky, kterými jsou i všechny cesty v Brodcích. Město zatím obdrželo několik žádostí, doposud byly všechny zamítnuty. Elektřina v oblasti již zavedena je. Jeden pozemek je již napojen na městský vodovod.
Všechna tato omezení však mají spíše odkladný charakter. Nezajistí, že se v Brodcích nebude nikdy stavět. Toho by bylo možné dosáhnout pouze v případě, že by stavební pozemky i soukromých majitelů v územním plánu byly změněny na nezastavitelné. O změně územního plánu sice rozhoduje zastupitelstvo, ale změnit někomu stavební parcelu na louku není jednoduché. Pokud by vlastník se změnou nesouhlasil, řešil by takovou změnu soud. Město si k tomu nechalo vypracovat právní analýzu od advokátní kanceláře Frank Bold (zde). Podle ní mají vlastníci v takovém sporu dokonce na výběr, z jakého porušení zákona město obviní. Ochrana soukromého majetku je zakotvena přímo v Listině základních práv a svobod. Je možné, že by případný soud rozhodl o povinnosti města zaplatit majitelům pozemků finanční kompenzaci, jejíž výši neznáme. Z rozpočtu města by tak byly placené kompenzace vlastníkům stavebních pozemků.
Co se bude dít dál
Rada města projednala územní studii Brodce dne 25.1.2022 a doporučila úřadu územního plánování, aby schválil její využití úřadem územního plánování a stavebním úřadem jako podklad pro rozhodování v plochách Z6, Z4, Z1 a části Z5 a pro pořízení změny č. 4 územního plánu v části plochy Z5. Město tak definovalo upřesňující podmínky, aby až jednou dojde k výstavbě v Brodcích, měla zástavba přesnější pravidla. Zároveň probíhá příprava změny č. 3 územního plánu, o které snad bude zastupitelstvo hlasovat ještě letos. Současné vedení města neplánuje v Brodcích žádnou výstavbu na pozemcích města ani masivní investice do infrastruktury, která by další výstavbu na pozemcích soukromých vlastníků umožnila. Na většině pozemků města v Brodcích hospodaří Jezdecký areál Míšánek. Pachtovní smlouva na tyto pastviny je uzavřena do konce r. 2025. Lze ji prodloužit, případně vypovědět dříve, kdy výpovědní lhůta je 1 rok.
