Před rokem, v únoru 2022, přednesli 4 tehdejší zastupitelé návrh na vyhlášení místního referenda. Sami navrhovatelé po dlouhé debatě svůj návrh stáhli s tím, že jej přepracují. V dubnu 2022 se na jednání zastupitelstva návrh vyhlásit místní referendum objevil znovu. Zastupitelé návrh odmítli, především z důvodu obtížně srozumitelných otázek. Následně vznikl přípravný výbor, který sebral dostatečný počet podpisů pod petici za vyhlášení referenda. Ani tehdy zastupitelé referendum nevyhlásili. Přípravný výbor se obrátil na soud. Krajský soud rozhodl v září a referendum vyhlásil. Proti tomu se město odvolalo k Nejvyššímu správnímu soudu, který potvrdil rozsudek Krajského soudu a první místní referendum v Dobříši vyhlásil společně s termínem prezidentských voleb na 13-14.1.2023.
Výsledek referenda
Aby bylo místní referendum platné, musí se jej zúčastnit nejméně 35 % oprávněných voličů. Celkem žije na Dobříši 6784 oprávněných. Obálky k referendu si vyzvedlo 3688 Dobříšáků, to je 54 % oprávněných voličů. Tato podmínka byla splněna. Druhou podmínkou je, že pro vítěznou odpověď musí hlasovat alespoň 25 % oprávněných osob. I tato podmínka byla ve všech třech otázkách splněna.
Odpovědi ANO na všechny 3 otázky získaly jasnou podporu, dalo by se říci, že pro odpovědi ANO se vyslovila „velká většina“😊. Téma územního plánu se tak dostalo zpět k zastupitelům, kteří rozhodovali 16.2.2023 (záznam zde) o tom, jak vůli občanů v referendu překlopit to textu a map územního plánu Dobříše. Jenže ďábel je v detailu. Co se tedy přesně má změnit v územní plánu, když odpovědi byly 3x ANO?
Otázka č. 1
Souhlasíte, aby Zastupitelstvo města Dobříš bez zbytečných odkladů a v souladu s právními předpisy schválilo takovou změnu územního plánu města Dobříš, která v lokalitě Brodce vyjme ze zastavitelných ploch pozemky, které byly ke dni vyhlášení tohoto referenda (27.9.2022) ve vlastnictví města Dobříše, s výjimkou pozemku parcelní číslo 1896/194 v katastrálním území Dobříš, který je zařazen do plochy využitelné pro občanské vybavení – tělovýchovné a sportovní zařízení?
O tom, že pozemky města v Brodcích se vyjmou ze zastavitelných ploch, rozhodlo zastupitelstvo při specifikaci zadání změny územního plánu již v lednu 2020. Tato změna však dosud nebyla finálně schválena. V průběhu posledních tří let, kdy se o Brodcích veřejně dohadujeme, došlo k úpravě, kdy na základě doporučení architektů pro celistvost zastavěného území zůstaly 4 pozemky města zastavitelné. Tomu odpovídá i Územní studie Brodce schválená v lednu 2022 . Na základě referenda však i tyto 4 pozemky, plus další 2 mimo území řešené územní studií, budou změněny na nezastavitelné. Zastupitelé při schvalování této změny 16.2.2023 diskutovali, jaký typ plochy má těchto 6 pozemků mít. Nakonec odsouhlasili změnu na plochu NS – plochy smíšené nezastavěného území. Tento typ bude např. umožňovat oplocení a pokračování v chovu koní, na rozdíl od typu ZV – zeleň na veřejných prostranstvích.
Speciální případ je pozemek města p.č. 1896/63 (na obrázku zelený). Tak, jak byla otázka v referendu formulována, týkala se zastavitelných ploch v Brodcích. Tento pozemek ale neleží na zastavitelných plochách. Je součástí plochy chatové osady typu RI – rekreace individuální. Přestože se na něj otázka referenda přímo nevztahovala, vyšli zastupitelé z výkladu, že občané se vyjádřili v referendu obecně proti zastavování městských pozemků v Brodcích a tak i tento pozemek bude změněn na typ NS. V rozpracované změně č. 3 územního plánu se však řeší jen pozemky v Brodcích na zastavitelných plochách. Proto změna tohoto jediného pozemku p.č. 1896/63 proběhne až v další změně č. 4.
Ostatní pozemky v Brodcích ve vlastnictví soukromých majitelů zůstávají stavební (až na tři, kde si majitelka podala žádost o změnu) a časem dojde k jejich zastavění rodinnými domy. Kdy přesně? Nejen o tom byla otázka č. 2 referenda.
Otázka č. 2
Souhlasíte, aby Zastupitelstvo města Dobříš zachovalo v územním plánu stanovené zásady etapizace, kde je mimo jiné určeno, že z obytných ploch by neměla být zahajována výstavba v dalších lokalitách do doby realizace velké většiny rodinných domů v lokalitách: Nad Papežem, Javorová, Na Kole, Západní zóna, a při nejbližší změně územního plánu upřesnilo, že velkou většinou se v tomto rozumí nejméně 85 %?
Tato otázka je nejsložitější. Už při přípravě referenda budila velké emoce a debaty, jaké vlastně může mít dopady. Také způsob, jak ji popsat v územním plánu, je komplikovaný. Etapizace je nástroj, jak zajistit, aby se město rozvíjelo postupně, po etapách. Odpověď ANO na otázku v referendu říká, že pro další etapy výstavby je klíčové, jak se budou zastavovat 4 vyjmenované lokality města: Nad Papežem, Javorová, Západní a Na Kole. Přesněji, až se zastaví 85 % v těchto 4 lokalitách, bude možné stavět jinde. Přitom má smysl sledovat nejen postavené domy, ale i budoucí domy, které už získaly stavební povolení. Jak vypadá zastavěnost těchto 4 lokalit nyní?
Čekat na zastavění 85 % těchto 4 lokalit bychom mohli také donekonečna. A když by podmínka etapizace nebyla splněna, nemohla by být povolována výstavba v žádné z dalších obytných ploch! Za uplynulých více než 10 let je vidět, že se tyto 4 lokality nezastavují rovnoměrně. Nejen proto, že jsou různě veliké, ale především proto, že pozemky vlastní různí vlastníci a ti mají různé plány. Zatímco lokalita Javorová již 85% hranici zastavěnosti překonala, v lokalitě Západní zbývá do tohoto limitu povolit ještě 22 domů. Přitom tato lokalita je specifická v několika aspektech.
Území tvoří 2 oddělené části, protože středem procházejí dráty vysokého napětí, pod kterými se nedá stavět. Lokalita je u hlavní silnice na Hostomice a na rozdíl o zbývajících 3 lokalit, které jsou všechny typu BI – bydlení individuální, lokalita Západní je typ SM1 – plochy smíšené obytné. Zde mohou majitelé stavět nejen rodinné domy, řadové domy a bytovky, ale také provozovny. Územní plán zde předpokládá doslova „bydlení uvnitř zástavby města v objektech s vhodnou smíšenou funkcí pro veřejnou vybavenost a další podnikatelské aktivity v libovolném poměru k bydlení…“ (přesná specifikace zde). Už dnes v této lokalitě najdete třeba prodejnu elektroinstalačního materiálu ELDOR či pneuservis EUROMASTER.
Výklad otázky v referendu tedy mohl klidně znamenat, že se další výstavba jinde bude povolovat, až bude v každé ze 4 vyjmenovaných lokalit dosaženo 85% zastavěnosti. Tato podmínka není příliš logická. Někde (Javorová) již je splněno, jinde (Západní) nebude možná splněno nikdy. Druhým možným výkladem je sledovat 4 lokality jako celek, a tedy až bude v průměru dosaženo 85 %. Obě tyto varianty však etapizaci definují tak, že nebude možné stavět nikde tak dlouho, dokud se nesplní podmínka etapizace. A až se jednoho dne splní, pak se pustí výstavba všude najednou. Je to opravdu optimální řešení?
Zastupitelé si byli těchto úskalí vědomi, a tak nakonec schválili jinou variantu, která se vrací k základu myšlenky etapizace:
Po naplnění 85 % zastavěnosti v některé z definovaných lokalit lze povolit stavbu dalších rodinných domů v dalších lokalitách určených k zástavbě, nejvýše však v počtu domů již postavených v lokalitě, ve které byla naplněna 85% zastavěnost. Po dosažení 85 % zastavěnosti z celkem 4 definovaných lokalit podmínka etapizace přestane platit.
Takto definovaná podmínka znamená, že výstavba dalších lokalit bude postupně po „etapách“ uvolňována vždy podle toho, jak bude dosaženo 85% zastavěnosti v jedné z 4 vyjmenovaných lokalit. Jako první tuto podmínku splnila Javorová, kde je dnes zastavěnost již 87 %. V této lokalitě bylo již postaveno 38 domů a další 3 již získaly stavební povolení. Zastavěnost tedy tvoří 38+3=41 domů. A přesně tolik lze jako „první“ etapu povolit v jiných lokalitách města, třeba v Brodcích nebo jinde.
Až stavební úřad vydá těchto 41 stavebních povolení, bude se čekat na další etapu. Tou by mohlo být třeba splnění podmínky etapizace v druhé lokalitě Na Kole, kde do 85% zastavěnosti zbývá povolit jen 1 dům. Pak by zde byla podmínka splněna: 15 domů postavených + 1 povolený = 16 domů. A přesně tolik domů by bylo možné povolit v druhé etapě v dalších lokalitách města. A tak dále.
Zamýšlený význam druhé věty schválené podmínky etapizace je stanovit okamžik, kdy dojde k celkovému splnění podmínky etapizace v územním plánu a tato podmínka tedy přestane platit. Tedy kdy výstavba bude v rámci existujícího územního plánu povolována.
Významově by toto splnění mělo nastat, jakmile bude z celkem možných 235 domů ve čtyřech vyjmenovaných lokalitách postaveno a/nebo povoleno 85 %, tedy celkem 200 domů. Územní plán řeší podmínky postupné zástavby v celém městě s ohledem na limity infrastruktury, proto má smysl se na podmínky etapizace dívat jako na celek. Jak jsme od splnění daleko? Ve čtyřech lokalitách dnes již stojí 164 domů. Povoleno je dalších 10. Do splnění 200 domů tak zbývá povolit celkem 26 domů (200-164-10=26). Pak bude podmínka etapizace splněna.
Kterých lokalit se týká
Snaha zpomalit výstavbu se týká především okrajových částí města, kde je často budoucí výstavba regulována pomocí územních studií. Jsou to tyto lokality:
- Z3(01) – V Lipkách
- Z5(03) – Rosovická
- Z5(04) – Úvozová
- Z3(06) – u Lidlu
- Z15(07), Z16(07), Z17(07) – Březová ulice
- Z9(08) – za Židovským hřbitovem
- Z1(09), Z3(09), Z4(09), Z5(09), Z6(09) – Brodce
- Z7(10) – pod sanatoriem
- Z1(11) – naproti sanatoriu
V některých těchto lokalitách už se majitelé chystají stavět a obdrželi třeba i souhlasy města s napojením na komunikace či vodovod. V jiných majitelé zatím výstavbu vůbec neplánují.
Současný územní plán ale obsahuje i řadu dalších lokalit, které jsou určeny k zástavbě a kde se na splnění podmínky etapizace nečeká. Jedná se například o areál bývalých rukavičkářských závodů P5(07), parcely nad Březovou ulicí Z14(07) či část stavebních pozemků Na Čihadlech.
Kdy začne podmínka etapizace platit
Tato podmínka, kterou schválili zastupitelé 16.2.2023, musí být zapracována do návrhu změny č. 3 územního plánu. K tomu musí následně proběhnout veřejné projednání a sběr připomínek a jejich vyhodnocení. Až poté mohou o finální podobě textu hlasovat zastupitelé. Nejdříve se tak změna č. 3 může dostat na jednání zastupitelstva v září, pravděpodobnější je však spíše prosinec t.r. Pokud změnu č. 3 zastupitelé schválí, bude následně zveřejněna. A až tehdy začne platit.
Do té doby platí podmínka etapizace ze současného územního plánu, která byla stanovena v r. 2010. Podle ní nelze povolovat další stavby do doby, dokud nebudou nám známé 4 lokality zastavěny doslova z „velké většiny“. V průměru jsou nyní zastavěny z 77 %, co lze vykládat jako „velká většina“. V současné době je podmínka etapizace splněna a žádosti o stavební povolení nejsou zamítány z důvodu nesplnění podmínky etapizace.
Proto se na zastupitelstvu řešila i možnost do doby schválení změny č. 3 územního plánu vyhlásit na dotčené lokality stavební uzávěru. Tento nápad však zastupitelé odmítli.
Otázka č. 3
Má územní plán města Dobříše i jeho změny vylučovat rozšíření možnosti zástavby v okolní krajině oproti současnému stavu v lokalitách, které byly ke dni vyhlášení tohoto referenda (27.9.2022) nezastavěným územím, s výjimkou případů, kdy by nutnost změny vyplývala z právního předpisu nebo kdyby se jednalo o veřejně prospěšné stavby?
Zapracování této otázky do změny č. 3 územního plánu zastupitelé potvrdili. Architekt, který změnu č. 3 připravuje, do úvodní textové části doplní omezující podmínku. O změně územního plánu však rozhodují výhradně zastupitelé. Každý majitel může podat žádost o změnu územního plánu a bude na zastupitelích ji na základě výsledku referenda odmítnout. Nebo najít argumenty, proč žádost i přes výsledek referenda povolit.
Sejdeme se u soudu
Atmosféra před referendem byla vyhrocená. Koneckonců i o vyhlášení referenda musel rozhodnout soud. Výsledek referenda zapracovaný do územního plánu může kdokoli napadnout. Mohou to udělat příznivci referenda s tím, že výsledek hlasování je zapracován nedostatečně či že vlastně chtěli něco jiného. Přitom na sebe narážejí 2 zákony: Zákon o místním referendu (§ 49 Zákona č. 22/2004 Sb.), který říká že výsledek je závazný. A Zákon o obcích, kdy zastupitel rozhoduje a hlasuje podle svého svědomí (§ 69 Zákona č. 128/2000 Sb.). I Krajský soud v Praze, který vyhlásil dobříšské referendum, konstatoval s odkazem na podobný rozsudek Krajského soudu v Brně (zde), že „výsledek referenda nemusí být pro zastupitelstvo obce závazný, pokud by v konkrétním případě místním referendem požadované řešení mělo být nezákonné…“.
K tomu je vhodné připomenout výklad předsedy senátu Nejvyššího správního soudu JUDr. Šimka. Píše v dlouhé úvaze mj.:
Podle Nejvyššího správního soudu nelibost místní komunity jako důvod k zákazu určité aktivity cestou omezení v rámci územního plánování nestačí. Pokud jde o aktivitu podle celostátního práva obecně legální, lze ji omezit či dokonce zcela zakázat místní samosprávnou regulací jen a pouze tehdy, existuje-li pro takový zásah na základě objektivně existujících místních poměrů dostatečně důležitý důvod. Samotná nelibost místní komunity, daná například určitými etickými představami většiny občanů obce a třeba i projevenými v místním referendu, takovým dostatečným důvodem být nemůže. A i kdyby dostatečný důvod existoval, i tehdy musí místní regulace zasahovat do svobody jednotlivce v souladu se zásadou subsidiarity a minimalizace zásahu, tedy nejméně invazivním z dostupných k cíli vedoucích prostředků a jen tehdy, jde-li o prostředek v užším slova smyslu proporcionální sledovanému cíli. (celý text zde)
Podobně i vlastníci jednotlivých pozemků se mohou cítit dotčeni a řešit omezení dané etapizací či nemožnost změn v územním plánu u soudu či nadřízeného Krajského úřadu. V minulosti na stížnost vlastníků takto byly zrušeny omezující podmínky v územním plánu Dobříše týkající se zákazu vlastních studní v Brodcích či podmínka vyhotovit územní studii pro část pozemků tamtéž. Dva z vlastníků takové znepokojení a připravenost domáhat se svých práv u soudu vyjádřili i písemně před jednáním zastupitelstva letos v únoru.
Obyvatelé rozhodli v referendu, jak si rámcově představují mantinely pro další územní rozvoj Dobříše. Zastupitelé 16.2.2023 nejen že výsledek referenda vzali velmi vážně na vědomí, ale odsouhlasili zadání takových změn územního plánu, které v otázkách č. 1 (Brodce) a č. 3 (další zástavba) zcela odpovídá pokládaným otázkám. V případě otázky č. 2 zastupitelé schválili zadání, které aplikuje omezení výstavby podle principů etapizace a zdravého rozumu.
